I giudici invitano locatori e conduttori a risolvere amichevolmente le questioni relative al pagamento dei canoni locativi durante il periodo di emergenza sanitaria
Sono state rese le prime decisioni giudiziarie in merito al pagamento dei canoni locativi dovuti durante il periodo di confinamento della popolazione francese nel corso del secondo trimestre 2020.
Con la presente attiriamo l’attenzione su due sentenze del 26 ottobre 2020 del giudice dei référés del Tribunale giudiziario di Parigi e su una sentenza del Tribunale di Commercio di Lione.
Sentenze del 26 ottobre 2020 del giudice dei référés del Tribunale giudiziario di Parigi
Nella prima fattispecie, un farmacista ha adito il giudice per ottenere la sospensione dell’obbligo di pagamento del canone locativo del secondo trimestre 2020. In via riconvenzionale, il locatore ha sollecitato il pagamento del medesimo canone locativo (oltre a quello del terzo trimestre).
Le richieste del conduttore e del locatore si basavano sull’articolo 835 del Codice di procedura civile secondo il quale il giudice dei référés può in tempi brevi, anche in presenza di una contestazione seria, prescrivere le misure cautelari o di ripristino necessarie, sia per prevenire un danno imminente, che per far cessare una turbativa manifestamente illecita. Nel caso in cui l’esistenza di un obbligo non è seriamente contestabile, lo stesso giudice dei référés può condannare il debitore ad un pagamento o ordinare l’esecuzione di un obbligo.
Con sentenza n°20/53713, il giudice ha considerato che il conduttore non dimostrava un danno imminente o una turbativa manifestamente illecita. Si è pertanto considerato incompetente per decidere se sospendere il pagamento dei canoni locativi.
Inoltre, non ha ritenuto fondati gli argomenti delle parti in merito alla forza maggiore, alla teoria dei rischi, all’inadempimento del locatore nella consegna dei locali, all’eccezione d’inadempimento e all’applicazione dell’ordinanza n°2020-306 del 25 marzo 2020 relativa alla proroga dei termini.
Ha invece considerato che l’obbligo di buona fede nell’esecuzione dei contratti (articolo 1104 del codice civile) impone ai contrattanti, in caso di circostanze eccezionali, di verificare se è necessario adattare le modalità di esecuzione del contratto.
Alla luce dell’obbligo di buona fede, il giudice dei référés ritiene che gli argomenti del conduttore in merito all’impatto del Covid19 sulla sua attività e al comportamento del locatore che avrebbe rifiutato di cercare di risolvere amichevolmente la situazione sono costitutivi di contestazioni serie. Ha quindi giudicato che l’analisi di tale situazione esula dalle sue competenze.
Si è pertanto dichiarato incompetente, rinviando di conseguenza le parti ad adire il giudice di merito.
Con sentenza dello stesso giorno n°20/55901, il giudice dei référés ha reso una sentenza molto simile in merito al pagamento del canone locativo di una palestra.
Sentenza del 17 novembre 2020 del Tribunale di Commercio di Lione (n°2020JOO420)
Il locatore di un ristorante ha adito il Tribunale di Commercio di Lione con una specifica procedura di citazione in urgenza (“assignation à bref délai”) per ottenere il pagamento dei canoni locativi del secondo trimestre 2020 oltre ad alcune spese e tasse arretrate.
Il Tribunale ha rigettato gli argomenti invocati dal conduttore per giustificare la sospensione del pagamento dei canoni locativi nei seguenti termini:
“La creazione di un fondo di solidarietà e di misure cautelative per rinviare o scaglionare il pagamento dei canoni locativi per una categoria d’imprese la cui attività economica è stata particolarmente colpita dalla propagazione del Covid-19, dimostra che il legislatore non riconosce il carattere di forza maggiore alla pandemia.
L’eccezione di inadempimento non è opponibile al locatore poiché la chiusura amministrativa non è in relazione con un inadempimento del locatore che avrebbe reso il locale non utilizzabile conformemente all’attività prevista nel contratto di locazione.
Nessuna delle due parti può prevalersi della forza maggiore, le tre condizioni cumulative non essendo riunite.
Le imprese che non beneficiano di tale fondo devono quindi di propria iniziativa negoziare con il locatore adeguamenti al contratto per il pagamento dei canoni locativi.”
Il Tribunale constata infine che il conduttore non ha tentato nessuna risoluzione amichevole del litigio. Decide pertanto che la richiesta di sospensione totale o parziale dei canoni locativi non è giustificata e che i canoni locativi sono dovuti integralmente dal 1° aprile 2020.
Osservazioni
L’insegnamento da trarre da queste sentenze è che locatori e conduttori sono invitati a negoziare in buona fede gli adeguamenti necessari ai loro contratti di locazione per tenere conto delle circostanze eccezionali legate al Covid-19.
Queste sentenze non fanno differenza tra le attività dei conduttori totalmente chiuse a causa delle misure governative, come la palestra, e le attività che potevano continuare purché in via molto ridotta, come la parafarmacia e la ristorazione d’asporto.
Ci sembra tuttavia utile fare questa distinzione nelle trattative con i locatori per cercare di ottenere una riduzione dei canoni locativi. E’ inoltre opportuno evidenziare, se è il caso, che il conduttore non ha potuto usufruire dei locali conformemente alla destinazione d’uso prevista nel contratto a causa delle misure governative. In tal senso, si potrebbero invocare la normativa e la giurisprudenza applicabili alla privazione parziale dell’oggetto del contratto di locazione.
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