Contratto di locazione commerciale nel diritto francese

In Francia, il contratto di locazione commerciale è utilizzato per la locazione di locali o immobili adibiti all’esercizio di attività commerciali o artigianali. La durata minima del contratto è di nove anni, al termine dei quali il conduttore può chiederne il rinnovo.

Il contratto di locazione commerciale obbedisce a una complessa regolamentazione che comprende, oltre alle disposizioni legali del codice, una specifica normativa chiamata « statut des baux commerciaux », a tutela del conduttore.

Analizziamo i principali aspetti del regime applicabile ai contratti di locazione commerciale in Francia.

  • Attività aziendale

Il contratto prevede l’attività che il conduttore può svolgere nel locale. Solitamente, il locatore cerca di limitarla e il conduttore di ampliarla.

  • Durata e rinnovo

Il contratto è sottoscritto per una durata minima di 9 anni, salvo nel caso di contratti stagionali, precari o soggetti a una regolamentazione in deroga la cui durata non può superare un totale di 3 anni.

Il conduttore può disdire il contratto ogni 3 anni mentre il locatore lo può fare solo per alcune determinate ragioni, ad esempio per ricostruire o sopraelevare l’immobile.

In alcuni casi, è possibile escludere la facoltà di disdetta triennale del conduttore.

Il contratto di locazione prende fine con una disdetta o una richiesta di rinnovo del contratto che deve essere effettuata tramite un ufficiale giudiziario o con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, con un preavviso minimo di 6 mesi, salvo eventuali diversi accordi contrattuali.

In assenza di tale notifica, il contratto rimane in vigore alla scadenza per una durata indeterminata.

  • Indennità in caso di rifiuto del locatore di rinnovare il contratto

Il locatore che rifiuta di rinnovare il contratto deve versare al conduttore un’indennità il cui importo è pari al danno causato dal mancato rinnovo del contratto.

L’indennità è spesso pari al valore dell’azienda svolta nel locale, oltre alcune spese.

Se il locatore riesce a dimostrare che il danno effettivamente causato al conduttore è minore come, ad esempio, nel caso in cui l’azienda possa essere trasferita in un altro locale, l’importo dell’indennità può essere ridotto.

In assenza di previsioni legali precise sul metodo di calcolo dell’indennità, le parti ricorrono di solito a un esperto specializzato per determinarla.

Il conduttore perde il diritto al rinnovo del contratto, o al pagamento dell’indennità:

– se non è proprietario dell’azienda la cui attività è svolta nel locale (rischio in caso di sub-locazioni),

– in caso di interruzione dell’attività aziendale durante gli ultimi 3 anni (salvo alcune eccezioni previste dalla legge),

– se il locale e l’attività svolta nel locale non sono registrati a suo nome presso il registro del commercio e delle imprese,

– in caso di grave inadempimento.

  • Canone di affitto

Canone iniziale

L’importo iniziale del canone di affitto e i termini di pagamento sono liberamente concordati dalle parti. Il pagamento avviene spesso trimestralmente. Il locatore può inoltre ottenere il pagamento di un canone di entrata.

Revisione triennale 

La legge prevede una revisione triennale del canone in modo che rimanga pari al valore locativo.

Tuttavia, la maggiorazione o la diminuzione del canone non deve eccedere la variazione dell’indice di riferimento indicato nel contratto, salvo nell’ipotesi di una modifica delle caratteristiche commerciali della zona che giustificano una variazione superiore al 10% del valore locativo.

Le parti devono necessariamente indicare nel contratto l’indice di riferimento scegliendolo tra l’indice delle attività terziarie (ILAT), o l’indice dei canoni di affitto commerciali (ILC).

Indicizzazione convenzionale del canone di affitto

Le parti possono prevedere l’indicizzazione annuale del canone di affitto sulla base di un indice in relazione alla tipologia del contratto (ICC, ILC, ILAT, …) che può essere diverso dal suddetto indice di riferimento.

Tuttavia, se per effetto dell’indicizzazione il canone varia del 25% (in difetto o in eccesso), è possibile chiederne la revisione. In tal caso, il giudice fissa il canone in base al valore locativo e prevede se è il caso un aumento graduale del canone.

Canone del contratto rinnovato

In caso di rinnovo del contratto, il canone deve teoricamente corrispondere al valore locativo.

Tuttavia, se il rinnovo viene chiesto entro il 12° anno di esecuzione del contratto, la determinazione del canone del contratto rinnovato è limitata da un tetto massimo al di là del quale il canone non può aumentare. Tale tetto massimo è determinato in applicazione dell’indice ILAT o ILC indicato nel contratto.

È consentito superarlo nel caso in cui il contratto abbia una durata superiore a 9 anni o si siano verificate modifiche notevoli degli elementi di determinazione del valore locativo, quali le caratteristiche e la destinazione del locale, gli impegni rispettivi delle parti, le caratteristiche commerciali della zona, ad esempio in caso di migliorie realizzate nel locale durante la locazione, o di aumento significativo della tassa fondiaria.

La regola del tetto massimo non si applica per la locazione di locali ad uso esclusivo di uffici, se le parti hanno espressamente escluso l’applicazione della regola del tetto massimo, hanno fissato un canone variabile (in funzione del fatturato, ad esempio) o hanno determinato convenzionalmente il canone di affitto in caso di rinnovo del contratto.

Aumento graduale del canone

Se il canone di affitto viene fissato al valore locativo in occasione di una revisione del canone o del rinnovo del contratto nei casi di consentito superamento del tetto massimo, l’aumento verrà applicato in modo graduale fino a raggiungere il nuovo valore locativo. L’aumento annuale sarà di 10 % del canone di affitto corrisposto l’anno precedente.

  • Deposito di garanzia e altre garanzie

I locatori chiedono spesso un deposito di garanzia pari a 3 mesi di canone con un pagamento trimestrale anticipato di quest’ultimo.

A garanzia del pagamento del canone, i locatori chiedono a volte una fideiussione bancaria o una garanzia a prima richiesta.

  • Sopralluogo

Prima di entrare in possesso dei locali, il conduttore è tenuto a effettuare in contradittorio con il locatore un sopralluogo del quale dovrà essere redatto un verbale di consegna, allegato al contratto di locazione.

In assenza di tale verbale, il locatore non potrà invocare la presunzione di buono stato del locale previsto dall’articolo 1731 del codice civile.

Al momento dell’uscita è inoltre necessaria la redazione di un verbale simile da parte del conduttore.

  • Spese

Il contratto di locazione deve prevedere un inventario preciso e limitativo delle categorie di spesa e di imposta inerenti alla locazione, con l’indicazione della loro ripartizione tra il locatore e il conduttore. Tale inventario dà luogo a un riepilogo annuale.

Alcune spese non possono essere messe a carico dei conduttori, come, ad esempio, le spese relative alle riparazioni strutturali importanti, alcune imposte di cui il locatore o il proprietario sono i debitori legali e gli onorari del locatore per la gestione dei canoni di affitto del locale o dell’immobile. La tassa fondiaria può invece essere messa a carico del conduttore.

Peraltro, i conduttori di un centro commerciale devono essere informati della ripartizione ponderata delle spese inerenti al centro tra i vari conduttori.

Il contratto di locazione deve inoltre indicare i lavori previsti nei tre anni a venire e il loro budget, nonché un riepilogo dei lavori che il locatore ha realizzato nei tre anni precedenti precisando il loro costo. Tale documento dovrà essere aggiornato e comunicato al conduttore ogni tre anni.

  • Cessione del diritto alla locazione

Il conduttore non può cedere il contratto di locazione a un terzo senza l’accordo del locatore. Se il conduttore cede l’azienda, ivi incluso il contratto di locazione, non è necessario ottenere l’accordo del locatore, fatto salvo il rispetto di eventuali clausole di gradimento.

  • Nullità e clausole considerate “come non scritte”

Varie diposizioni convenzionali in deroga a disposizioni legali imperative sono sancite dalla nullità o possono essere giudicate come non scritte.